Začiatok roka 2020 priniesol do našich životov mnoho zmien. Avšak, neboli to zmeny, aké by sme očakávali a mnohí sme si museli zvyknúť na neštandardné podmienky, zmeniť svoje plány a prispôsobiť sa situácii. Možno ste pred vypuknutím výskytu nového koronavírusu COVID-19 plánovali dovolenku, svadbu či kúpu svojho nového bývania.

Ak ešte stále uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, no nie ste si istý, aká je situácia s hypotekárnymi úvermi, možno vám prinesieme odpoveď. Zaujíma vás, ako fungujú banky, či sa zmenili úrokové sadzby, akú maximálnu výšku úveru môžete získať alebo čo znamená povolený odklad splátok? Na tieto a mnoho ďalších otázok nám odpovedal hypotekárny špecialista zo spoločnosti Hypomaklér, Ing. Pavol Szikora.

Pán Szikora, aká je aktuálna situácia v oblasti hypotekárnych úverov? Zmenilo sa niečo počas výskytu koronavírusu, prípadne očakávate zmeny po odznení opatrení?

„Banky naďalej poskytujú hypotekárne úvery a žiadna banka ich neprestala predávať. Avšak, pristupujú obozretnejšie v procese posudzovania žiadosti o úver, k hodnoteniu žiadateľa o úver, účelu úveru ako aj k stanoveniu hodnoty zabezpečenia. Obrazne povedané, majú viac otvorené oči. Po odznení opatrení nebude návrat k pôvodným podmienkam skokový, no očakávam, že rýchlosť návratu bude akcelerovať konkurenčné prostredie.“

Vysvetlite nám aktuálnu možnosť odkladu splátok. Čo to znamená pre klienta a aké sú podmienky odkladu?

„Vláda SR dohodla s bankami podmienky odkladu splátok úverov z dôvodu COVID-19. Ide o hypotekárne, podnikateľské či spotrebné úvery. Je to mimoriadny dôvod na odklad pravidelných splátok úveru alebo úverov na 1 mesiac a maximálne na 9 mesiacov. Klient môže požiadať raz o odklad splátok na vybranú lehotu a banka mu to umožní automaticky (platí pre klientov, ktorí v čase žiadosti neboli v omeškaní s pravidelnými splátkami úveru/úverov). Splácať úver môže začať aj skôr ako mu skončí lehota, ktorú si zvolil na odklad. Odložené splátky úveru sa klientovi následne rozpočítajú do ostávajúcich splátok úveru. Klientovi tieto splátky banka neodpustí, klient ich zaplatí neskôr a postupne. To znamená, že splátky úveru sa klientovi po skončení odkladu splátok zvýšia.“

Ako momentálne funguje klientsky servis v bankách? Preferuje sa online, telefonická komunikácia alebo je možné navštíviť banku aj osobne? Majú sa klienti pripraviť na dlhé čakacie doby na linke klientskeho servisu alebo banky zvýšili kapacity?

„Na pobočkách bánk vybavíte všetko rovnako ako pred obmedzeniami. Je potrebné dodržiavať obmedzenia vyhlásené krízovým štábom. Odporúčam vybaviť si všetko, čo sa dá cez internetbanking alebo telefonické kontaktné centrá a ak už je potrebné ísť na pobočku, dohodnúť si stretnutie vopred so svojim bankárom.“

Nepredĺžil sa kvôli súčasným opatreniam schvaľovací proces hypotekárnych úverov?

„Ako kde, vo väčšine bánk bol problém s termínmi na podpis zmlúv, kvôli kratším otváracím hodinám a striedaniu sa zamestnancov na pobočkách. Od 11.05.2020 je väčšina pobočiek bánk otvorená v štandardných otváracích hodinách, čo znamená, že sa lehoty dostanú do normálu.“

Zmenili sa podmienky získania hypoúveru alebo aké zmeny môžeme očakávať?

„Banky sú opatrnejšie pri klientoch pracujúcich alebo podnikajúcich v sektoroch ovplyvnených COVID-19 – teda cestovný ruch, doprava, niektoré služby, gastronómia a podobne. Ťažšie to majú aj klienti, ktorí pracujú v zahraničí. Podnikatelia sa musia pripraviť na detailnejšie dokladovanie a posudzovanie príjmov.“

Je rozdiel v podmienkach k získaniu úveru medzi jednotlivými bankami?

„Banky nemali rovnaké podmienky ani pred COVID-19, nemajú ich ani teraz. Tu je situácia rovnaká. Ak klient nezíska úver v banke „A“ v požadovanej kvalite, to neznamená, že v banke „B“ neuspeje.“

A čo úroky? Stále sa držia na hraniciach historického minima alebo registrujete ich zvýšenie? Očakávate zvýšenie úrokov v blízkej budúcnosti?

„Úrokové sadzby sa vo veľkých bankách menili smerom hore iba minimálne (0,2%) alebo vôbec. Sú banky, kde sa nezmenilo nič. Zmenu úrokových sadzieb smerom hore môžeme očakávať v prípade, ak sa začne zväčšovať skupina klientov, ktorá nebude schopná splácať svoje existujúce úvery.“

Zmenili sa fixácie úrokov hypoték?

„Nie, banky ponúkajú štandardné možnosti fixácie úrokových sadzieb. V závislosti od ponuky konkrétnej banky si viete zvoliť fixáciu na 1 až 5 rokov a 7 alebo 10 rokov. Aktuálne si klienti volia najčastejšie 5, resp. 10 ročnú viazanosť úrokovej sadzby.“

Ako vyzerá situácia s hypotekárnymi certifikátmi?

„S úverovými prísľubmi pracovali VÚB, ČSOB a UniCredit Bank. VÚB nové certifikáty neschvaľuje, no vystavené certifikáty platia 3 mesiace od vystavenia a klient ich môžu využiť vo VÚB, v inej banke nie. ČSOB a UniCredit pokračujú ďalej so schvaľovaním úverov na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, teda klient môže mať schválený úver s požadovanými parametrami, ešte pred rezerváciou nehnuteľnosti.“

Akú maximálnu výšku hypotekárneho úveru môže klient získať?

„Predpokladajme, že klient má bankou akceptovateľný príjem. Takýto klient s najväčšou pravdepodobnosťou vie získať úver vo výške 80% kúpnej ceny nehnuteľnosti. Viac ako 80% vie získať aj dnes, v čase COVID-19, ak sa v banke kvalifikuje na stanovené podmienky. Tie sú dnes prísnejšie, no banky môžu a keď chcú, vedia poskytovať úver aj vo výške 90% kúpnej ceny. A to iba v prípade, ak je zabezpečením len kupovaná nehnuteľnosť.“

Ako funguje dofinancovanie a aké má klient možnosti napríklad pri 80% financovaní hypotéky? Sú možnosťou banky, alebo iné inštitúcie ako stavebné sporenie či mladomanželská pôžička zo ŠFRB? Dokáže klient získať financie až do 100% výšky hodnoty nehnuteľnosti?

„Aktuálne sú hypotekárne úvery stále najvýhodnejší spôsob financovania kúpy. Ak klientom nepostačuje schválená výška úveru a dôvodom je hodnota nehnuteľnosti akceptovaná bankou, ako prvú možnosť odporúčam načas využiť možnosť ručiť v prospech úveru aj ďalšou nehnuteľnosťou, ak je to možné (napr. byt, dom rodičov). Ďalší úver (spotrebný úver, úver zo stavebnej sporiteľne) na dofinancovanie kúpy je pre klientov riešením, no zároveň je takéto riešenie drahšie a náročnejšie, čo sa týka výšky spoločných mesačných splátok.“

Ako je možné získať štátny príspevok pre mladých? Existujú iné formy podpory získania financií na bývanie pre mladé rodiny či novomanželov?

„Hypotekárne úvery so štátnym príspevkom pre mladých už banky neposkytujú od 01.01.2018. Ak klient spĺňa podmienky veku a príjmu, môže si uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky. Po uplynutí zdaňovacieho obdobia, tak môže urobiť priamo v daňovom priznaní, ktoré si bude sám podávať alebo u zamestnávateľa v ročnom zúčtovaní preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti.
Daňovým bonusom na zaplatené úroky je suma vo výške 50% zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, najviac však do výšky 400€ za rok. Uplatniť daňovú úľavu je možné iba počas prvých bezprostredne po sebe idúcich piatich rokov splácania hypotekárneho úveru.“

Aké sú možnosti získania financií na zariadenie bývania, teda nábytku, elektroniky a podobne?

„Na kúpu zariadenia vie klient využiť spotrebné úvery alebo splátkový predaj na spotrebný tovar. Za určitých okolností je možnosť financovania aj zo zdrojov hypotekárneho úveru.“

Ak ste v našom rozhovore nenašli odpoveď na svoju otázku alebo máte špecifickú situáciu pri získavaní hypotekárneho úveru, ochotne vám pomôžeme. Náš hypotekárny špecialista vám rád odpovie a pri kúpe bytu v našich projektoch je samozrejmosťou kompletný servis poradenstva a získania najvýhodnejších podmienok.